Valoarea de piata (conf. SEV 2014)

Valoarea de piaţă este suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă) la data evaluării, între un cumpărător hotărât şi un vânzător hotărât, într-o tranzacţie nepărtinitoare, după un marketing adecvat şi în care părţile au acţionat fiecare în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângere.

Definiţia valorii de piaţă se aplică în conformitate cu următorul cadru conceptual:
(a) „suma estimată” se referă la un preţ exprimat în unităţi monetare, plătibile pentru activ, într-o tranzacţie nepărtinitoare de piaţă. Valoarea de piaţă este preţul cel mai probabil care se poate obţine în mod rezonabil pe piaţă, la data evaluării, în conformitate cu definiţia valorii de piaţă. Acesta este cel mai bun preţ obtenabil în mod rezonabil de către vânzător şi cel mai avantajos preţ obtenabil în mod rezonabil de către cumpărător. Această estimare exclude, în mod explicit, un preţ estimat, majorat sau micşorat de clauze sau de situaţii speciale, cum ar fi o finanţare atipică, operaţiuni de vânzare şi de lease-back, contraprestaţii sau concesii speciale acordate de orice persoană asociată cu vânzarea, precum şi orice element al valorii speciale;
(b) „un activ ar putea fi schimbat” se referă la faptul că valoarea unui activ este mai degrabă o sumă de bani estimată decât o sumă de bani predeterminată sau un preţ efectiv curent de vânzare. Este preţul dintr-o tranzacţie care întruneşte toate elementele conţinute în definiţia valorii de piaţă la data evaluării;
(c) „la data evaluării” cere ca valoarea să fie specifică unui moment, adică la o anumită dată. Deoarece pieţele şi condiţiile de piaţă se pot modifica, valoarea estimată poate să fie incorectă sau necorespunzătoare pentru o altă dată. Mărimea valorii va reflecta starea şi circumstanţele pieţei, aşa cum sunt ele la data evaluării, şi nu cele aferente oricărei alte date;
(d) „între un cumpărător hotărât’ se referă la un cumpărător care este motivat, dar nu şi obligat să cumpere. Acest cumpărător nu este nici nerăbdător, nici decis să cumpere la orice preţ. De asemenea, acest cumpărător este unul care achiziţionează în conformitate mai degrabă cu realităţile pieţei curente şi cu aşteptările pieţei curente decât cu cele ale unei pieţe imaginare sau ipotetice, a cărei existenţă nu poate fi demonstrată sau anticipată. Cumpărătorul ipotetic nu ar plăti un preţ mai mare decât preţul cerut pe piaţă. Proprietarul curent este inclus între cei care formează „piaţa”;
(e) „şi un vânzător hotărât” nu este nici un vânzător nerăbdător, nici un vânzător forţat să vândă la orice preţ, nici unul pregătit pentru a vinde la un preţ care este considerat a fi nerezonabil pe piaţa curentă. Vânzătorul hotărât este motivat să vândă
activul, în condiţiile pieţei, la cel mai bun preţ accesibil pe piaţa liberă, după un marketing adecvat, oricare ar fi acel preţ. Circumstanţele faptice ale proprietarului curent nu fac parte din aceste consideraţii, deoarece vânzătorul hotărât este un proprietar ipotetic;
(f) „într-o tranzacţie nepărtinitoare” se referă la o tranzacţie care are loc între părţi care nu au o relaţie deosebită sau specială, de exemplu, între compania mamă şi companiile sucursale sau între proprietar şi chiriaş, care ar face ca nivelul preţului să nu fie caracteristic pentru piaţă, sau să fie majorat prin includerea unui element al valorii speciale. Tranzacţia la valoarea de piaţă se presupune că are loc între părţi fără o legătură între ele, fiecare acţionând în mod Independent;
(g) „după un marketing adecvat” înseamnă că activul ar fi expus pe piaţă în modul cel mai adecvat pentru a se efectua cedarea Iul la cel mai bun preţ obtenabil în mod rezonabil, în conformitate cu definiţia valorii de piaţă. Metoda de vânzare este considerată a fi acea metodă prin care se obţine cel mai bun preţ pe piaţa la care vânzătorul are acces. Durata timpului de expunere pe piaţă nu este o perioadă fixă, ci va varia în funcţie de tipul activului şi de condiţiile pieţei. Singurul criteriu este acela că trebuie să fl existat suficient timp pentru
ca activul să fie adus în atentia unui număr adecvat de participanţi de pe piaţă. Perioada de expunere este situată înainte de data evaluării;
(h) „în care părţile au acţionat fiecare în cunoştinţă de cauză, prudent” presupune că atât cumpărătorul hotărât, cât şi vânzătorul hotărât sunt informaţi, de o manieră rezonabilă, despre natura şi caracteristicile activului, despre utilizările curente şi cele potenţiale ale acestuia, precum şi despre starea în care se află piaţa la data evaluării. Se mai presupune că fiecare parte utilizează acele cunoştinţe în mod prudent, pentru a căuta preţul cel mai favorabil corespunzător poziţiei lor ocupate în tranzacţie. Prudenţa se apreciază prin referire la situaţia pieţei de la data evaluării şi neluând în considerare eventualele informaţii ulterioare acestei date. De exemplu, nu este neapărat Imprudent ca un vânzător să vândă activele pe o piaţă cu preţuri în scădere, la un preţ care este mai mic decât preţurile de piaţă anterioare. în astfel de cazuri, valabile şi pentru alte schimburi de pe pieţele care înregistrează modificări ale preţurilor, cumpărătorul sau vânzătorul prudent va acţiona în conformitate cu cele mai bune informaţii de piaţă, disponibile la data evaluării;
(i) „şi fără constrângere” stabileşte faptul că fiecare parte este motivată să facă tranzacţia, dar niciuna nu este nici forţată, nici obligată în mod nejustificat să o facă.

Conceptul valoare de piaţă presupune un preţ negociat pe o piaţă deschisă şi ooncurenţială unde participanţii acţionează în mod liber. Piaţa unui activ ar putea fi o piaţă internaţională sau o piaţă locală. Piaţa poate fi constituită din numeroşi cumpărători şi vânzători sau poate fi o piaţă caracterizată printr-un număr limitat de participanţi de pe piaţă. Piaţa în care activul este expus pentru vânzare este piaţa în care activul se schimbă în mod normal (a se vedea paragrafele 15-19 anterioare).

Valoarea de piaţă a unui activ va reflecta cea mai bună utilizare a acestuia. Cea mai bună utilizare este utilizarea unui activ care îi maximizează potenţialul şi care este posibilă, permisă legal şi fezabilă financiar. Cea mai bună utilizare poate fi continuarea utilizării curente a activului sau poate fi o altă utilizare. Aceasta este determinată de utilizarea pe care un participant de pe piaţă ar intenţiona să o dea unui activ, atunci când stabileşte preţul pe care ar fi dispus să îl ofere.

Cea mai bună utilizare a unui activ, evaluat pe o bază de sine stătătoare, poate fi diferită de cea mai bună utilizare a acestuia, când activul face parte dintr-un grup, caz în care trebuie luată în considerare contribuţia sa la valoarea totală a grupului.

Determinarea celei mai bune utilizări presupune luarea în considerare a următoarelor cerinţe:
a) utilizarea să fie posibilă prin prisma a ceea ce ar fi considerat rezonabil de către participanţii de pe piaţă;
b) utilizarea să fie permisă legal, fiind necesar să se ia în considerare orice restricţii în utilizarea activului, de exemplu, specificaţiile din planul umanistic;
c) utilizarea să fie fezabilă financiar, având în vedere dacă o utilizare diferită, care este posibilă fizic şi permisă legal, va genera profit suficient pentru un participant tipic de pe piaţă, mai mare decât profitul generat de utilizarea existentă, după ce au fost luate în calcul costurile conversiei la acea utilizare.